[경매의 정의] 대항력있는 임차인은 무엇일까?

부동산 경매에서 대항력있는 임차인이 있는 물건?

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부동산 경매에서 가장 중요한 부분은 임차인이 대항력이 있는 경매 물건인지?

대항력이 없는 경매 물건인지가 중요한 부분인거 같습니다.

그 이유는 대항력의 유무에따라서 경매 낙찰자가 임차인의 보증금을 변제해야 하는 상황이 있기때문인데요

 

만약 선순위가 아닌 후순위  임차인이라면 대항력이 없기때문에

낙찰자는 일반적으로 너무 널널한 명도를 진행할 수 있습니다.

 

그러면 선순위와 후순위는 무엇이냐구요?

선순위는 전입신고일자와 확정일자 이후에 집주인이 근저당을 잡는 대출을 진행한 경우

우선순위로 배당을 받는 기준권리를 가지게 됩니다.

그러나 우선순위의 배당을 받더라도

임차인의 보증금은 6억인데 5억에 낙찰된경우 

임차인이 받지 못한 1억은 낙찰자가 책임지고 인수하여 지급해야하는 금액으로 남습니다.

 

그러나 후순위 임차인의 경우에는 근저당 이후에 전입신고를 하였다는 이유로

낙찰금에대한 배당을 요구하더라도 기본적으로 먼저 근저당이 설정된

은행 또는 사람이 먼저 배당금을 받고 남은 금액만 

순위상에 맏게 받을수 있습니다.

예를들어

후순위 임차인이 6억의 보증금으로 전세중이었는데

은행에서 근저당으로 5억이 잡혀 있었다면?

은행이 말소기준권리가 된다면?

배당순위는 은행 다음으로 잡힌다면?

1억의 배당만 받게 되는 겁니다.

물론 정확한 금액은 아니고 쉽게 예를들기위해 금액을 넣어설명했습니다.

 

배당에 관련한 부분과 그리고 선순위와 후순위는 

정확히 파악하지 않고 입찰에 응할 경우

입찰보증금을 포기하는 상황까지 가게 됩니다.

 

입찰전에는 충분한 상황파악후 임차인상황까지 파악후

입찰에 응해야 합니다.^^

 

 

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