주택담보대출을 받을때 방빼기의 기준 - 최우선 변제금(소액 임차인)
집을 사거나 대출을 받으실때 은행에서 내가 받는 대출금액을 근저당이라는 이름으로 담보를 잡습니다.
그런데 은행에서 70%를 완전히 다 대출해 주질 않네요?
그 이유는 뭘까요?
만약 실거주 목적으로 대출을 받았다 하더라도 대출기간내에 집을 임대를 할 수도 있습니다.
또는
방한칸에 대해 임차인이 들어올 수 있습니다.
그렇다면 은행입장에서는 후순위로 임차인이 들어오는건데 신경쓸 필요 없겠죠?
아닙니다. 아주 신경 많이 쓰입니다.
그이유는 주택임대차 보호법에 의하면 소액의 임차인
즉, '소액임차인'이 임차인으로 전입을 하게되면 아무리 후순위라도 최소한의 배당을 받게 됩니다.
최소한의 배당액? = '최우선 변제금'을 받게 됩니다.
물론 보증금 전액은 아니지만 현재 계약기준
광역시 6천만원이하인경우 2천만원을 배당받는다면 후순위인데도 불구하고 은행입장에서는 2천만원을 빼앗기게 되는 상황이 됩니다.
그렇기 때문에 은행에서는 속칭 '방빼기'라는 기준으로 이 '최우선변제금' 만큼을 집값의 70%가능대출금에서 빼고 대출을 해줍니다.
즉, 최대 70%를 대출을 받는다면 최우선변제액은 근저당에는 포함되고 대출받는 사람에게는 뺀금액이 지급되는게 됩니다.
최대 70%대출 = 근저당
근저당 - 최우선변제액 = 실대출금
이런상황이 되기때문에 일반주택대비 다가구의 경우 방빼기 기준이 많아지게 됩니다.
즉, 다가구주택은 일반 다세대 주택에비해 대출비율이 낮아지게 됩니다.
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